Tiderne skifter – nye udfordringer og muligheder

Markedet for investerings- og projektudviklingsejendomme er for tiden inde i en spændende periode.

29-06-2007

Markedet for investerings- og projektudviklings-ejendomme er for tiden inde i en spændende periode.
Der er tegn på at de markedsforhold, der har været gældende de seneste par år indenfor de forskellige delsegmenter ændrer sig. Det medfører nye udfordringer, men betyder samtidig også, at nye muligheder opstår.

Boligudlejningsejendomme
Boligudlejningsejendomme har gennem de seneste år oplevet en særdeles positiv udvikling med stigende priser. Prisstigningerne er dels en konsekvens af, at investorerne har sænket deres afkastkrav, og dels at nettolejeniveauet har været stigende.

Afkastkravet udtrykkes normalt med parameteret 1. års afkast, og det følger de finansielle markeder for investeringsprodukter og er samtidig tæt forbundet med den generelle renteudvikling i samfundet. Let adgang til kapital og faldende renteniveauer har gennem de seneste par år været de væsentligste årsager til, at investorernes afkastkrav til boligudlejningsejendomme har været faldende til et startniveau på omkring 2 – 3% i Århusområdet for ejendomme, hvor der ikke gør sig specielle forhold gældende som f.eks. udsædvanlige store lejereserver eller projektmuligheder. Det svarer til en kvadratmeterpris i niveauet 24.000 – 26.000 for de bedste boligudlejningsejendomme.

Reglerne i boligreguleringslovens §5 stk. 2 vedrørende gennemgribende forbedring og efterfølgende mulighed for at opkræve en tilnærmet markedsleje har samtidig især været den primære årsag til at nettolejen generelt er steget, siden muligheden blev indført i midten af 1990erne.

En sammenblanding af rentestigninger, større forsigtighed blandt banker og realkreditinstitutter samt tendens til ændrede præferencer blandt investorerne har medført, at markedet for rene boligudlejningsejendomme er under forandring. Prisstigningerne er ophørt, og ofte forhandles der om prisen før en handel indgås. De økonomiske samfundskonjunkturer er dog fortsat særdeles gunstige, og der er stadig en del kapitalstærke købere i markedet til især velbeliggende ejendomme med 2-3 værelseslejligheder, så umiddelbart ser det ud til at markedet bare har normaliseret sig.

Projektudvikling
På blot 3-4 år har markedet for projektmuligheder til etageboligbyggeri oplevet særdeles store udsving. Fra 2003 til 2006 er priserne pr. kvadratmeter byggeret indenfor Ringvejen i Århus steget fra ca. kr. 2.500 til ca. kr. 15.000, da det toppede midt på året i 2006. I 2007 er omsætningen i markedet imidlertid næsten gået stå. Det er naturligvis en følge af de dramatiske ændringer, der er sket i markedet for salg af ejerlejligheder, hvor efterspørgslen er faldet markant, og der endog er tendens til prisfald.

De gode tider i erhvervslivet er til gengæld for alvor ved at slå igennem indenfor projektudvikling til erhvervsbyggeri. Der er stor efterspørgsel efter markante beliggenheder til virksomhedsdomiciler, logistikejendomme, pladskrævende detailhandel og dagligvarebutikker. Endvidere er der meget få ledige kontorlokaler på markedet, så projektudviklere er for tiden mere risikovillige med hensyn til at opføre kontorbyggeri, uden at ejendommen er fuldt udlejet før byggeriet igangsættes.

Erhvervsejendomme
Ejendomsinvestorernes fokus ændres for tiden i stor stil mod erhvervsejendomme. Interessen samler sig i særdeleshed omkring kontorejendomme, centralt beliggende byejendomme med kontor og detailhandel samt pladskrævende detailhandelsejendomme. Endvidere er virksomheders domicil- og produktionsbygninger eftertragtet i forbindelse med sale & lease back arrangementer, hvor der laves lange uopsigelige lejekontrakter.

Markedslejeniveauerne på de nævnte typer af ejendomme er generelt stigende, og investorernes risikovurdering er faldende. Det er en konsekvens af stigende overskud og vækstrater generelt, samt at der er stor købekraft i samfundet, som bl.a. detailhandlen nyder godt af. Den stigende efterspørgsel for investorerne sammenholdt med højere markedslejeniveauer og faldende afkastkrav medfører markante prisstigninger i øjeblikket.

Skattereform
Normalt er det udviklingen i samfundsøkonomien der er afgørende for ejendomsmarkedets tilstand, men en gang i mellem rammes markedet af eksterne chok der pludselig kan ændre situationen, som for eksempel ny lovgivning. Skatteministeren har i starten af 2007 fremkommet med et skatteudspil, der har til formål at mindske kapitalfondes incitamentet til kraftigt at forøge gældsandelen i de virksomheder, fondene investerer i, og dermed bl.a. udnytte at renter i modsætning til udbytter er fradragsberettiget i virksomhedernes skattepligtige indkomst. Som forslaget er udarbejdet med begrænsninger i fradragsretten for renteudgifter på over 10 millioner og nedsættelse af afskrivningssatsen på bl.a. bygninger fra 5% til 4% rammer det imidlertid også i særdeles høj grad ejendomsselskaber.

Bliver indgrebet gennemført i sin nuværende form, er det derfor meget sandsynligt, at det får store konsekvenser for hele ejerstrukturen indenfor ejendomme. Ejendomsinvestorer vil have interesse i at beholdningerne i ejendomsselskaber forbliver i en størrelse hvor renteudgifterne ikke overstiger minimumsgrænsen på 10 mio. kr. og dermed opretholder fuld værdi af rentefradragsretten. Samtidig vil virksomheder i langt højere grad have interesse i at lave sale & lease back arrangementer således at balancen lettes for kapitaltunge bygningsaktiver og renteudgifterne dermed mindskes.

Det ser ud til at ejendomsmarkedet er inde i en brydningstid med nye udfordringer, både som følge af markedsudviklingen og politiske faktorer generelt er markedet dog stadigt fuld af optimisme og muligheder.